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集體建設用地入市為“住有所居”探路

增加租賃住房供應 緩解住房供需矛盾
來源:經濟日報編輯:2017-12-05 查看數0

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近日,北京宣布將在未來5年供應1000公頃集體建設用地,用于建設租賃住房。集體土地直接入市減少了中間環節,有利于降低土地成本,未來會不會帶動租金下調?對房價會不會有影響?記者采訪了有關專家,深入剖析此舉對未來房地產以及租賃市場的影響。

利用集體建設用地建設租賃住房,可以增加租賃住房供應,緩解住房供需矛盾。專家表示,此舉有助于構建購租并舉的住房體系,建立健全房地產平穩健康發展長效機制;有助于拓展集體土地用途,拓寬集體經濟組織和農民增收渠道。同時,因集體建設用地入市后只能用于租賃,不可出售,因此對房價影響不大,但可能帶動租賃市場,增加市場供應,或可帶動部分區域租金下調。

利好租賃市場

12月1日,北京市有關負責人稱,北京將在未來5年內供應1000公頃集體建設用地建設租賃房,現在各區供應任務及項目建設地塊已經擬定。此前的11月16日,北京提出2017年至2021年供應1000公頃集體土地建設租賃住房,平均每年供地任務量約200公頃,且今年供地前期工作已經展開,預計于12月底前完成任務。

按照今年8月份發布的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,國土資源部會同住建部根據地方自愿,確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。隨后,鄭州市公布試點方案,選取鄭東新區及其托管區域作為鄭州市的第一批試點區域。北京是第二個公布試點方案的城市。

十九大報告指出,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。專家表示,集體建設用地建租賃住房,是貫徹多層次供給和租購并舉的重要內容,突破了城鄉土地供應的二元分化,使農村集體土地不須經過征地環節就可以進入城市供應,是一個重大的政策創新。

中原地產首席分析師張大偉表示,1000公頃集體土地大約可以建設30萬套至40萬套的集體產權住房,相當于未來5年給北京增加了10%至15%的租賃房源。如果能如期投入使用,將有效緩解區域租賃市場供需平衡,可以使北京住房租金下降。

在試點方案中,北京市規定“只租不售”、單次租期不超過10年,以防出現以租代售。國土資源部有關負責人稱,租賃住房與“小產權房”有本質區別,不能混為一談。據此,有外界分析認為,此舉短期內對房價應無大的影響。此外,在北京等地,因集體土地位置相對偏遠,其對租賃市場的影響也是結構性的,可以增加中低價位的租賃房源供應,對高端商品房租賃供應相對影響不大。

此前,為緩解公租房用地壓力,北京、上海曾作為集體建設用地建設公租住房的首批試點。北京推進了平房鄉、唐家嶺、太舟塢等5個集體建設用地試點,合計建設公租房1.28萬套。在各種試點方案中,均規定村集體和村民作為租賃項目申報主體,或在與社會資本的聯營公司中占不低于51%的股權,以確保村集體和村民分享城市紅利。

地方試驗一直存在

其實在我國一些地區,利用農村宅基地建設租賃房一直存在,其中深圳和廣州的城中村很具代表性。

據了解,城中村是目前深圳住房供應的重要組成部分,截至2015年,深圳市各類住房總面積約5.20億平方米,其中商品房和保障性住房合計占比27.9%,城中村住房占比高達50.3%。改革開放以來,在外向型制造業主導下,深圳有大量的工業區配套宿舍。有關數據顯示,深圳740萬套租賃房中,城中村租賃住房達450萬套,占比為60.8%。其中73.8%的城中村住房租金在2000元以內,26.1%的租金水平在1000元以內。這使得深圳的平均租金水平得以大大拉低。

雖然不少城中村存在環境、安全等問題隱患,大多缺少必要的公共配套;但客觀上,城中村的存在降低了外來打工人群的居住成本。事實上,深圳商品房的租金并不低。鏈家公布的數據顯示,2017年1月份至8月份深圳套均租金達5005元,高于4000元的深圳居民月均可支配收入,比2010年上漲67.5%。

據了解,經過政府綜合整治,深圳大部分城中村引進了相對規范的物業管理和治安管理;同時,在某種程度上實現了公共服務均等化。只要持有租賃合同,在街道辦事處備案后,租客就可以加入全市所有居民的公共服務排隊分配,并通過“積分制”申請就近接受義務教育、接種疫苗等基本服務。

此外,廣州在中心城區仍有大量城中村存在。據不完全統計,廣州有304個城中村,居住人口近600萬人。

配套服務需跟上

專家表示,集體土地用于租賃是統籌城鄉土地市場的創新之舉。在實際操作中,應審慎穩妥,做好統籌規劃,項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃,以存量土地為主,不得占用耕地,以增加住房有效供給。

根據《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》要求,租賃住房以滿足新市民合理住房需求為主,強化監管責任,保障依法依規建設、平穩有序運營,做到供需匹配。在具體操作中,要尊重農民集體意愿,考慮農民集體經濟實力,以具體項目為抓手,合理確定項目運作模式,維護權利人合法權益,確保集體經濟組織自愿實施、自主運作。

此外,外界比較關心相應公共服務能否跟上。試點方案要求,承租人可按照國家有關規定,憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證,享受規定的基本公共服務。有條件的城市,要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

在鄭州市的試點方案中,明確承租人申領居住證、租滿3年后可享有規定的市民待遇及社會保障。專家表示,在入學、社會保障等方面進一步規范和明確,使租賃客戶享受和購房同等的公共服務,是建立購租并舉制度的重要一環。

(經濟日報·中國經濟網記者/黃曉芳)

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